Le mardi 18 novembre 2014, la Cour d’appel du Québec a refusé d’autoriser l’appel de l’Arrondissement Sud-ouest de la décision de la Cour supérieure autorisant la démolition de l’historique Negro Community Center dans la Petite-Bourgogne.
L’inaction de la Ville
Dans cette décision, la Cour d’appel réitère les motifs du juge de la Cour supérieure, l’honorable Luc Lefebvre, qui, dans un jugement du 14 novembre 2014, critique fortement la Ville pour son inaction dans ce dossier. Le juge Lefebvre estime que les travaux exigés par la Ville pour préserver le bâtiment n’auraient fait que « retarder la démolition ». Selon le tribunal, le coût de ces travaux s’élèverait à plusieurs centaines de milliers de dollars. Le tribunal souligne le fait que les travaux n’ont été exigés que le 14 octobre 2014 et ce, après 25 ans d’inoccupation de ce bâtiment construit en 1891. Le tribunal estime que « demander au propriétaire d’assumer seul ces coûts alors que la Ville n’a rien fait depuis 25 ans pour empêcher la dégradation de ce bâtiment qu’elle a pourtant classé « significatif », apparaît au tribunal comme une demande déraisonnable. » Lors de l’audition àla Cour supérieure, des résidants de la Petite-Bourgogne ont témoigné pour le propriétaire quant à la dangerosité du bâtiment, en appuyant sa demande de démolition.
Le Negro Community Center (NCC) a été démoli la semaine même du jugement de la Cour d’appel. Ainsi, un élément important du patrimoine de la Petite-Bourgogne a été perdu à tout jamais.
Le terrain du NCC aux mains d’une « société de portefeuille (holdings) »
La demande de démolition du Negro Community Center était logée par une compagnie à numéro, soit 9289-5929 Québec inc., elle-même étant la propriété d’une fiducie – « The Sen Trust » – qui, selon le Registre d’entreprises du Québec, est une « société de portefeuille (holdings) ». La compagnie 9289-5929 Québec inc. a acheté le terrain du Negro Community Center pour la somme de 300 001 $.
Une « société de portefeuille » ne produit pas des biens ou des services. Son seul objectif est de détenir des actions dans d’autres compagnies. Ainsi, les sociétés de portefeuille permettent à leurs actionnaires de mettre des liquidités à l’abri des éventuels poursuites, en transférant de l’argent d’une compagnie à une autre. De cette façon, on peut aussi éviter la taxation, tout en limitant les risques. Une société de portefeuille peut même prêter de l’argent à la « compagnie active » et devenir ainsi un créancier garanti.
Bref, en ce qui concerne le terrain du NCC, tout est en place pour assurer une maximisation des profits et une minimisation de risques et de taxation.
Pour l’instant, nous ignorons les dessins du propriétaire de ce terrain. Mais on peut présumer que s’il a acheté ce terrain, c’était dans le but de rentabiliser son investissement.
La position du Maire
Le maire de l’Arrondissement, monsieur Benoit Dorais, s’engage à maintenir le zonage actuel du terrain (« institutionnel, lieu de culte »), « tant que la compagnie n’aura pas un projet qui respecte la volonté de la communauté. »
Nous nous interrogeons sur les possibilités réelles d’arriver à un projet qui répond aux besoins de la communauté, tant que cette propriété est soumise aux règles d’un marché immobilier caractérisé par la spéculation qu’on connaît dans le Sud-Ouest de Montréal.
Pour protéger les droits économiques et sociaux de la communauté : une réserve foncière
Les tribunaux ont dénoncé l’inaction dela Ville, mais, il n’est pas trop tard pour la Ville d’agir. Nous avons perdu une partie de notre patrimoine, mais ce terrain pourrait encore servir les besoins sociaux et économiques de la communauté.
L’imposition d’une réserve foncière permettrait de soustraire ce terrain des aléas spéculatifs du marché privé immobilier.
En vertu de l’article 75 de la Loi sur l’expropriation (LRQ, c E-24), tout organisme autorisé par la loi à exproprier un bien peut imposer une réserve sur ce bien. C’est l’article 144 de la Charte de la Ville de Montréal (chapitre C-11.4) qui permet une telle imposition de réserve foncière (ou même d’acquérir le terrain aux fins d’habitation).
Une réserve foncière prohibe, pendant sa durée, toute construction, amélioration ou ajout sur l’immeuble qui en fait l’objet, sauf les réparations (article 69 de la Loi sur l’expropriation). Certes, l’imposition d’une réserve sur ce terrain pourrait donner lieu à une indemnité pour la compagnie 9289-5929 Québec inc., mais, cette indemnité ne peut inclure aucun montant relatif à l’utilisation que le propriétaire du bien réservé eût pu en faire si la réserve n’avait pas été imposée. Autrement dit, le propriétaire ne pourrait pas réclamer ses « profits perdus » d’un éventuel projet immobilier en copropriété (« condo ») suite à l’imposition d’une réserve.
Il est intéressant de noter que l’imposition d’une réserve ne donne lieu qu’à une indemnité qui se calcule d’après le préjudice réellement subi et directement causée par cette imposition. De plus, on ne tient pas compte, dans le calcul d’indemnité, des constructions, améliorations ou additions faites après l’imposition de la réserve.
Pour permettre à la communauté de contrôler son avenir… une fiducie foncière communautaire ?
À notre avis, il est impératif que la Ville de Montréal impose une réserve foncière sur le terrain du NCC et ce, dans les meilleurs délais afin de limiter l’indemnité qui devrait être accordée au propriétaire. Le moratoire créé par une réserve donnera le temps qu’il faut à la communauté pour se prononcer sur un projet qui répond à ses besoins.
La création d’une fiducie foncière communautaire pourrait être une façon d’assurer que la communauté ait un contrôle direct sur l’utilisation du terrain du NCC. Ce modèle de propriété, fondé sur les besoins collectifs, est relativement nouveau au Canada, mais connaît une longue tradition en Europe, et on en trouve aussi aux États-Unis, Afrique, Moyen-Orient et Amérique Latine. Partant du principe du contrôle démocratique, la fiducie, avec des représentants de groupes communautaires, résidants, et d’autres acteurs du milieu sur son conseil d’administration, déciderait si les besoins de la communauté étaient mieux servis par du logement social, des espaces communautaires, des commerces de proximité, des sources d’emploi ou bien une combinaison de tous ces éléments. Mettre le terrain dans une fiducie foncière communautaire le protégerait à tout jamais des impératifs spéculatifs du marché privé. Le terrain du NCC pourrait ainsi devenir, plutôt que symbole d’échec et de négligence, un axe du développement social et économique de la Petite-Bourgogne.
Manuel Johnson, avocat
Services juridiques communautaires de Pointe-Saint-Charles & Petite Bourgogne
Janvier 2015
