Les infestations de punaises de lit : à qui la faute?

Infestations de punaises de lit : à qui la faute?

Les punaises de lit sont un fléau répandu à Montréal, tant à Westmount qu’à Pointe-Saint-Charles. La cause des infestations est généralement impossible à identifier et, selon les experts, il est clair que le problème n’est pas causé par un manque de propreté des gens. On peut dire que l’arrivée de punaises dans un logement est souvent un cas de malchance. Dans les immeubles à logements, l’éradication de punaises de lit peut être difficile et prendre du temps, même lorsque le propriétaire assume ses responsabilités et agit avec célérité.

En effet, c’est la responsabilité du propriétaire d’un logement de procéder rapidement à l’extermination des punaises de lit, une fois leur présence dénoncée par le locataire. Il en va de la protection de son bien et des personnes qui y vivent. Cela est bien établi par la jurisprudence et la doctrine en matière du logement. Mais qu’arrive-t-il si, malgré la diligence du propriétaire, l’infestation de punaises persiste et cause des dommages au locataire? Le locataire peut-il tenir le propriétaire responsable des dommages moraux et matériels alors que le propriétaire a pris toutes les mesures raisonnables et diligentes pour éradiquer les parasites? Une décision récente de la Régiedu logement – Soudre c. OMH de Montréal[1] – répond à cette question de façon favorable aux locataires.

Jusqu’en 2013, la jurisprudence de la Régiedu logement était divisée sur cette question. D’un côté, les tenants de la décision Marcotte c. Garita Enterprises inc.[2]. Dans cette décision, la juge administrative Jocelyne Gravel, après une revue du droit applicable, détermine que, bien que la présence de punaises de lit dans un logement mette en cause les obligations du propriétaire, l’origine des troubles doit être assimilée à un trouble de fait d’un tiers, trouble qui, dans une certaine mesure, exonère le propriétaire de sa responsabilité pour les dommages subis par son locataire. Autrement dit, comme on ne peut pas identifier la source du trouble, il faut présumer que les punaises ont été amenées dans le logement par un tiers (soit une personne autre que le propriétaire ou le locataire), ce qui modifie les rapports juridiques des parties.

Avant d’aller plus loin avec notre analyse de cette décision, révisons rapidement le droit applicable.

Ce sont les articles 1854 et 1910 du Code civil du Québec qui établissent la responsabilité du propriétaire de fournir un logement en bon état d’habitabilité. L’article 1854 impose des obligations très strictes au propriétaire d’un logement :

« 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

 

« Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. »

Le premier alinéa de cet article crée une obligation de résultat, et le deuxième alinéa, une obligation encore plus forte de garantie.

 

Selon les auteurs Jean-Louis Baudouin et Pierre-Gabriel Jobin[3], la personne soumise à une obligation de résultat ne peut s’exonérer qu’en établissant que l’inexécution de l’obligation est due à une force majeure, à l’acte d’un tiers équivalant à une force majeure ou à la faute du locataire :

« Sur le plan de la preuve, l’absence de résultat fait donc présumer la responsabilité du débiteur et place sur ses épaules le fardeau de démontrer que l’inexécution provient d’une cause qui ne lui est pas imputable. […] À défaut de se décharger de ce fardeau, le débiteur est tenu responsable de l’inexécution. »

[L’italique est du soussigné.]

L’obligation de garantie ne laisse qu’une seule défense au propriétaire d’un logement[4] : « […] le débiteur doit prouver que l’inexécution a été provoquée par le créancier et il ne peut pas invoquer la force majeure. »

En cas de présence de punaises de lit, il est évident que le logement n’est pas en bon état de réparation et d’habitabilité. On ne peut pas jouir paisiblement d’un logement infesté de punaises de lit! Donc, à première vue, un logement infesté de punaises rend le propriétaire responsable.

Par contre, dans Marcotte c. Garita Enterprises inc., le tribunal conclut que, bien que ce soit la responsabilité du propriétaire de procéder avec célérité à l’extermination des punaises de lit :

« [42] […] il est déraisonnable de laisser supporter seul au locateur les conséquences d’une situation où il n’a aucun contrôle sur la survenance et un contrôle relatif sur la prolifération des punaises. Il s’agit d’une situation n’impliquant aucunement la bonne qualité de réparation et d’entretien de son immeuble.

« […]

« [45] Il est normal que le locateur soit soumis à l’obligation de faire exterminer les punaises par des professionnels; comme l’exigent certaines réglementations municipales. En plus d’être soumis à des obligations de résultat à cet égard, il est celui qui a accès à tous les logements de l’immeuble et aux espaces communs. Dans cette optique, le législateur a voulu que les locataires victimes puissent généralement obtenir une diminution de loyer, l’exécution en nature des obligations du locateur et voire même la résiliation de leur bail en cas de préjudice sérieux.

 

« [46] L’octroi de dommages-intérêts n’est cependant pas absolu et selon l’origine du trouble, le locateur bénéficiera de moyen de défense accru. L’un d’eux est le trouble de fait d’un tiers de l’article 1859 du Code civil du Québec. Il s’agit d’un régime, qui de l’avis du tribunal, est le plus conforme à l’intention du législateur lorsque l’origine ou la prolifération des punaises ne résulte pas d’une quelconque négligence. »

[L’italique est du soussigné.]

 

La juge administrative refuse donc d’accorder des dommages et intérêts à la locataire pour toute la durée du problème, estimant que, en absence de preuve sur l’origine du problème des punaises, il faut laisser au propriétaire le bénéfice de la défense du trouble de fait d’un tiers. Autrement dit, pour le Tribunal, l’obligation du propriétaire concernant les punaises de lit est plutôt une obligation de moyen, et non pas une obligation de résultat; il n’a qu’à démontrer sa diligence en traitant le problème pour se dégager de sa responsabilité.

Cette décision était abondamment citée en défense par des locateurs poursuivis en dommages par des locataires aux prises avec un problème d’infestation. (Une recherche dans les banques de jurisprudence en matière de logement révèle une soixantaine de décisions citant Marcotte c. Garita Enterprises inc.) Il est à noter, par contre, que cette décision contenait un élément positif pour les locataires, la juge administrative soulignant le fait que le problème devait être traité immédiatement et que même un délai de traitement de quelques jours n’était pas adéquat :

« [55] […] Le délai de cinq jours entre la dénonciation et le premier traitement est déraisonnable, et ce, même, s’il pouvait être imputable au manque de services d’urgence offerts par l’exterminateur habituel. »

[L’italique est du soussigné.]

Dans Soudre c. OMH de Montréal, une décision du 28 octobre 2015, la juge administrative Jocelyne Gascon s’inscrit en faux contre cette interprétation voulant que les propriétaires puissent se prévaloir de la défense du trouble de fait d’un tiers lorsque leurs locataires sont aux prises avec des punaises de lit.

Dans ce dossier, une locataire âgée atteinte d’une paralysie cérébrale depuis sa naissance vit avec des punaises de lit pendant neuf mois, et cela, malgré les efforts diligents de l’Office municipal d’habitation de Montréal (« OMHM ») d’enrayer le problème. La locataire poursuit l’OMHM pour la somme de 4 000 $ à titre de dommages moraux, pour les troubles, inconvénients et perte de jouissance des lieux loués, et 3 000 $ pour des dommages matériels liés à la perte de ses biens. L’OMHM, par le biais de son procureur, se défend en plaidant sa diligence à agir et l’envoi d’un exterminateur aussitôt le problème dénoncé. Soutenant que la source du problème est inconnue, il prétend ne pas avoir à payer des dommages et intérêts.

Après avoir analysé la décision Marcotte c. Garita Enterprises inc. et les dispositions applicables du code civil, le Tribunal estime que cette défense de « diligence raisonnable » n’est pas disponible pour le propriétaire en pareil cas :

« [92] Le Tribunal ne peut agréer à titre de moyen de défense, à la défense de la simple diligence raisonnable, alors que les articles 1854 et 1910 prévoient spécifiquement que les obligations de la locatrice en sont une de résultat ou de garantie.

 

« [93] Est-ce dans le cas où il y aura présence de coquerelles, rats d’égouts dans un logement, les obligations de la locatrice devraient être moindres, pour suivre l’application de la défense de diligence raisonnable, au lieu d’obligations de résultat ou de garantie ? Le Tribunal ne le croit pas.

 

« [94] Il est vrai que les punaises sont un fléau. Mais le Tribunal estime que l’obligation de la locatrice est de prendre tous les moyens pour le résoudre, sans tarder, avec les meilleurs experts, et ce, dès de début du problème. Son obligation est de résultat, ou de garantie et non pas une de moyen. »

Le Tribunal accorde 3 000 $ à la locataire pour les troubles et inconvénients qu’elle a subis pendant neuf mois d’infestations. En ce qui concerne les dommages matériels, il estime que la preuve n’est pas suffisante quant à la nécessité de jeter les biens et qu’il aurait finalement suffi de les traiter et nettoyer.

Cette décision va donc à l’encontre d’une tendance jurisprudentielle qui diminuait l’intensité des obligations des propriétaires, et cela, aux dépens des droits des locataires. Le message est clair : une infestation de punaises de lit qui perdure peut engager la responsabilité du propriétaire quant aux dommages, même s’il agit de façon diligente. Ainsi, les propriétaires ne doivent pas simplement procéder à l’extermination dans le logement concerné mais doivent prendre des mesures pour s’assurer que tous les logements adjacents soient traités aussi, et ce, jusqu’à l’éradication définitive du problème. Il est à souhaiter quela Régiedu logement applique cette jurisprudence de façon cohérente et que les propriétaires agissent donc en conséquence.


Services juridiques communautaires de Pointe St-Charles et Petite Bourgogne

[1] (R.D.L., 2015-10-28), 2015 QCRDL 34571, SOQUIJ AZ-51226596, 2016EXP-30.

[2] (R.D.L., 2013-06-18), 2013 QCRDL 21867, SOQUIJ AZ-50980162.

[3] Baudouin, Jean-Louis et Jobin, Pierre-Gabriel, Les obligations, 6e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2005, p. 42.

[4] Id., p. 937.

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L’organisation d’une justice à deux vitesses : la catégorisation et la hiérarchisation des causes à la Régie du logement

***LANCEMENT DU RAPPORT ET CONFÉRENCE DE PRESSE***
À la Régie du logement, la priorité des causes mises au rôle est déterminée par un système de hiérarchisation. Ce système, qui détermine les délais d’attente qui peuvent dépasser deux ans pour des locataires aux prises avec des problèmes d’insalubrité, a souvent été dénoncé comme étant très opaque. Comment est-ce que la sévérité des causes est déterminée et comment le préjudice des partis est-il pris en considération?
C’est ainsi que les chercheurs et chercheuses du Département des sciences juridiques de l’UQÀM, en collaboration avec Pro Bono UQÀM et Projet Genèse, ont entrepris une étude des jugements de la Régie du logement. En se basant sur une analyse de ces jugements, sont enfin disponible des statistiques indépendantes qui démontrent le fondement arbitraire de la catégorisation des causes mise au rôle. Celle-ci ne repose sur aucune base légale et se fonde sur une interprétation arbitraire de la notion de préjudice sérieux.
Lors du lancement, les statistiques et les résultats de la recherche seront dévoilés.

 

Date: mardi 9 juin 2015 à 11h

Lieu: Pavillon Athanase David, 1430 rue St-Denis, Salle D-R200

Rapport: L’organisation d’une justice à deux vitesses : la catégorisation et la hiérarchisation des causes à la Régie du logement
En présence de Me Manuel Johnson, Services juridiques et communautaires de Pointe-St-Charles et la Petite-Bourgogne ; Claire Abraham, Projet Genèse ; Martin Gallié et Jessica Leblanc, UQÀM ; Lucie Lemonde, Ligue des droits et libertés.

 

Voici un extrait du rapport:

Introduction

Cette recherche part d’un profond sentiment d’injustice et d’un malaise croissant à l’égard du fonctionnement de la justice locative.

Les comités logement (1), le Protecteur du citoyen (2), et dans une moindre mesure la doctrine (3), dénoncent et depuis longtemps, les délais d’audition à la Régie du logement (ci-après, la Régie). Ils dénoncent en particulier les longs délais auxquels sont confrontés les locataires pour faire valoir leurs droits, en matière de salubrité par exemple. Ils dénoncent également le décalage entre les délais d’audience que subissent les locataires pour faire valoir leurs droits par rapport à ceux dont bénéficient les propriétaires en matière de non-paiement et d’expulsion.

En effet, selon les données disponibles pour 2013–2014, les causes de non-paiement de loyer sont automatiquement considérées comme urgentes et traitées en moins de deux mois (1,5 mois). Pour les causes dites « civiles générales » — c’est-à-dire les causes qui selon la Régie ne mettent pas en cause l’occupation — il faut en moyenne plus d’un an et neuf mois (21 mois) pour obtenir une première audience. Les délais sont ainsi plus de quatorze fois plus longs. Même pour les causes civiles considérées comme urgentes par la Régie — critère qui n’est pas défini et dont on ne sait pas combien de cas sont finalement classés dans cette catégorie — les délais d’audition sont en moyenne 40 % supérieurs aux cas de non-paiement (2,1 mois).

C’est ainsi la hiérarchisation des causes mises au rôle à la Régie et la priorité méthodiquement et systématiquement accordée aux causes de non-paiement du loyer, peu importe les sommes dues, au détriment des causes dites « civiles » (comme un probl.me de vermines, de chauffage, de harcèlement, etc.) qui est contestée.

Compte tenu de ces données, ce travail poursuit trois objectifs. Dans une première partie, à partir des données fournies par la Régie, ce rapport souhaite faire un bref état des lieux concernant les délais d’audition (I).

Dans une seconde partie, il s’agira d’analyser et de questionner la catégorisation et la hiérarchisation des causes mises au rôle à la Régie. En effet, les délais pour obtenir une première audience dépendent de la catégorie dans laquelle les maîtres des rôles classent les demandes. L’objectif ici est donc d’étudier le fondement de ces catégories et d’examiner ce qui explique et éventuellement peut justifier les écarts de traitement entre les différentes catégories de causes introduites. Nous verrons alors que le principal argument avancé par la Régie du logement pour légitimer ces catégories repose sur la notion de préjudice sérieux. Ainsi, le non-paiement constituerait, en lui-même, un préjudice sérieux qui justifierait un traitement prioritaire. Nous défendrons l’idée que cet argument est contestable et que l’interprétation par la Régie de ce concept — pour lequel il n’existe aucune définition juridique — tend à méconnaître ou plus précisément à secondariser les préjudices des locataires (II).

Pour appuyer cette idée, nous présenterons dans une troisième partie les résultats d’une étude statistique sur les délais de traitement d’une catégorie particulière de causes introduites à la Régie : celles qui portent sur la moisissure dans le logement. À partir de ces cas concrets, dont les effets désastreux sur la santé physique et mentale des locataires, des familles et des enfants sont dénoncés depuis longtemps par la Direction de la santé publique (4), il s’agit d’examiner comment la Régie prend en compte, ou non, les préjudices des locataires. Nous verrons alors qu’une locataire qui se plaint d’un problème de moisissures dans son logement doit attendre, en moyenne, plus de deux ans avant d’obtenir un jugement (III).

En conclusion, à partir de nos résultats de recherche, ce rapport souhaite dénoncer ce qui semble se traduire concrètement par une violation du droit au logement et un déni de justice. En effet, comment qualifier le fait que les jugements pour les causes civiles, en l’occurrence pour des problèmes de moisissures, soient rendus plus d’un an après la demande, soit bien après l’expiration du bail des locataires ?

Le rapport est disponible ici : Collectif Pro Bono UQAM, L’organisation d’une justice à deux vitesses. La catégorisation et la hiérarchisation des causes mises au rôle à la Régie du logement

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Cour des Petites Créances: le seuil passe à 15 000 $

À compter du 1er janvier 2015, on pourra introduire à la Cour des Petites Créances des demandes monétaires d’un maximum de 15 000 $. Présentement, le montant maximum que l’on peut y réclamer est de 7 000 $.

 

Rappelons que la Cour des Petites Créances entend des causes civiles de différentes natures et que les parties n’ont pas le droit d’y être représentées par des avocats.

 

Cette hausse du seuil de juridiction s’appliquera de la même façon aux réclamations monétaires introduites devant la Régie du Logement.

 

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Les locataires devant la Régie du logement : des délais déraisonnables ?

En tant que tribunal administratif décidant de plus de 75 000 causes par année, la Régie du logement a été conçue pour favoriser l’accès à la justice. Sa mission est établie par la Loi sur la Régie du logement1 et consiste, notamment, à «décider des litiges dont elle est saisie dans le cadre d’une procédure simple et respectueuse des règles de justice naturelle2». La création de la Régie du logement par le législateur québécois, en 1976, découle d’une reconnaissance de «l’inégalité dans les rapports de force entre le locateur et le locataire3» et d’un constat que l’État a un rôle à jouer afin de remédier à cette inégalité pour faire en sorte que les locataires, auparavant démunis face au «droit absolu» de la propriété, puissent jouir d’un «logement décent à un prix adéquat4».

 

La représentation par un avocat devant la Régie du logement est plutôt rare. Et, à l’instar de la Division des petites créances de la Cour du Québec, elle n’est pas permise pour les litiges dont le seul objet est la créance d’une somme d’argent de moins de 7 000 $ (art. 73 de la Loi sur la Régie du logement).

 

Le législateur a accordé à la Régie du logement une compétence exclusive relative aux litiges concernant le bail d’un «logement». En ce sens, la Régie est un tribunal d’exception.

 

Pour favoriser l’accès à la justice, la Régie a mis en place un système de traitement des demandes incluant des «préposés aux renseignements» qui assistent – sans donner des conseils juridiques – les parties non représentées à remplir et à déposer leurs demandes correctement. Ainsi, les parties qui ont peu de moyens pour engager un avocat peuvent néanmoins avoir accès au tribunal.

 

Pourtant, l’accès à la justice est beaucoup plus qu’une question d’être en mesure de déposer une demande devant le tribunal. C’est surtout de pouvoir s’attendre à ce que le dépôt d’une demande permette de résoudre un litige dans un délai raisonnable. Or, à la Régie du logement, les délais très importants pour entendre les causes des locataires soulèvent des interrogations de la part de plusieurs praticiens et des groupes de défense des droits des locataires.

 

Ayant pour objectif d’équilibrer et de favoriser la réconciliation des droits opposés des locataires et des propriétaires, la Régie du logement ne traite pourtant pas les demandes des deux types de parties de la même façon. Le locateur qui s’adresse à la Régie le fait le plus souvent pour expulser un locataire n’ayant pas respecté son obligation principale en vertu du bail, soit de payer le loyer. En contrepartie, les locateurs sont tenus à des obligations très strictes en droit : une obligation de résultat de fournir un logement en bonne espèce de réparation et d’en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail au locataire (art. 1854 al. 1 du Code civil du Québec (C.C.Q.)) et une obligation de garantie – encore plus sévère – que le logement loué peut servir à la destination pour laquelle il est loué, c’est-à-dire à l’habitation (art. 1854 al. 2 C.C.Q.).

 

En cas de défectuosité dans l’état de réparation du logement ou d’une perte de la jouissance paisible du locataire, la seule façon pour le locateur de se dégager de son obligation de résultat est de démontrer que la défectuosité est le fait même du locataire ou bien un cas de force majeure. Ainsi, dans la mesure où le locataire a dûment notifié au locateur la défectuosité (art. 1866 C.C.Q.), le locateur sera responsable de tout dommage causé au locataire par celle-ci (art. 1863 al. 1 C.C.Q.) et pourrait voir le loyer diminué par le tribunal rétroactivement à la date de la dénonciation du locataire (art. 1863 al. 2 C.C.Q.).

 

Si les obligations sont réciproques, les locateurs ont la possibilité de faire exécuter les obligations – et d’obtenir l’expulsion – des locataires dans un délai beaucoup plus court que celui des demandes des locataires pour faire respecter les obligations des locateurs. Ainsi, l’égalité formelle prévue dans le Code civil du Québec cède le pas à une inégalité substantive sur le plan procédural. Les causes pour non-paiement de loyer sont entendues d’urgence à la Régie du logement, soit dans un délai moyen de 6,1 semaines5. Par contre, les «causes civiles générales» (demandes de diminution de loyer, ordonnance d’exécuter des réparations nécessaires, dommages-intérêts) déposées par les locataires courent un délai moyen de 90 semaines avant d’être instruites.

 

Autrement dit, après avoir dûment reçu une mise en demeure par suite du non-respect de ses obligations de fournir un logement en bon état de réparation, un locateur de mauvaise foi peut attendre fort longtemps avant de risquer une sanction du tribunal. Souvent, les locataires aux prises avec des problèmes sérieux de salubrité, comme l’infestation de vermine ou des moisissures, se découragent et déménagent plutôt que de rester dans des conditions déplorables sans aucun moyen de faire respecter les obligations du locateur dans un délai raisonnable. Dans de rares cas – comme le manque de chauffage –, la Régie mettra la cause du locataire sur le rôle de «causes civiles urgentes»… dont le délai moyen, en 2012-2013, était de 8,3 semaines. Dans les conditions rigoureuses de l’hiver québécois, on se demande comment un locataire peut survivre deux mois sans chauffage avant de pouvoir chercher une ordonnance forçant son locateur à régler le problème.

 

Les statistiques de la Régie du logement démontrent que ce sont surtout les locateurs qui y ont recours : sur 73 724 demandes introduites dans la période 2012-2013, seulement 8 353 étaient de demandes de locataires, soit 9 fois plus de demandes de la part des locateurs. Les longs délais pour les locataires ont-ils un lien avec le nombre relativement réduit de demandes des locataires?

 

Malheureusement, nous constatons que ces longs délais amènent certains locataires à prendre la décision regrettable de se faire justice eux-mêmes en retenant leur loyer. Ce faisant, ils risquent l’expulsion automatique, puisque la loi et la jurisprudence n’accordent aucune discrétion aux juges administratifs en ce qui concerne le non-paiement du loyer : dès qu’on allègue que le loyer est en retard de plus de trois semaines, la seule défense disponible aux locataires est de démontrer que le loyer est effectivement payé (art. 1971 C.C.Q.). Sinon, s’ils veulent faire respecter les obligations du locateur à l’occasion de l’audition sur le non-paiement du loyer, les locataires doivent faire eux-mêmes une demande d’ordonnance d’exécution des obligations et de diminution de loyer, accompagnée d’une demande de réunion de demandes pour joindre leur demande à la demande de non-paiement du locateur. C’est jouer avec le feu, car le juge administratif n’est pas obligé de réunir les demandes et, si les causes ne sont pas réunies, le locataire pourrait difficilement faire la preuve de la raison pour laquelle il a retenu son loyer. Généralement, les demandes de réunion d’action d’une demande d’un locataire avec une demande en non-paiement de loyer d’un propriétaire sont rejetées. Il est aussi possible d’invoquer l’exception d’inexécution (art. 1591 C.C.Q.), mais cette défense est rarement acceptée par la Régie6.

 

Il reste que la stratégie de réunion de demandes peut fonctionner lorsque cette dernière est acceptée par le juge administratif, puisque la cause sera sur le rôle d’urgence et le locataire pourrait alors faire la preuve pour sa demande, tout en payant le total du loyer dû à l’audience afin d’éviter la résiliation. Par contre, en tant que conseillers juridiques, nous sommes tenus d’aviser nos clients que retenir le loyer est généralement un risque inacceptable en raison de la possibilité de résiliation automatique. Alors, la seule solution de rechange, comme les avocats qui défendent les droits des locataires le savent bien, est de déposer une demande d’ordonnance d’exécuter ses obligations et de diminution de loyer en espérant que la signification de la demande fera bouger le locateur. Dans ces circonstances, nous sommes enclins à nous demander si les droits des locataires et des locateurs sont vraiment équilibrés dans le contexte du fonctionnement actuel de la Régie du logement.

 

Me Manuel Johnson, avocat aux Services juridiques communautaires de Pointe-Saint-Charles et Petite-Bourgogne

 

Écoutez ici le compte rendu de la conférence de presse sur la longueur des délais à laquelle prenait part Me Johnson ce 23 octobre 2014.
1 RLRQ, c. R-8.1.

2 Régie du logement. Rapport annuel de gestion 2012-2013. Québec : la Régie. 2013. P. 12 [en ligne].

3 Suzanne Guèvremont. «Les règles particulières au bail d’un logement», dans École du Barreau du Québec. Obligations et contrats. Volume 5 (2012-2013) [en ligne]. P. 259.

4 Ibid.

5 Rapport annuel de gestion 2012-2013, op. cit. supra, note 2, p. 18.

6 Pierre Gagnon et Isabelle Jodoin. Louer un logement. 2e éd. Cowansville : Y. Blais, 2012. P. 163.

 

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