Les Services juridiques communautaires déposent un mémoire concernant le projet de loi 16 (Régie du logement)

En mai 2019, les Services juridiques communautaires de Pointe-Saint-Charles et Petite-Bourgogne ont déposé un mémoire concernant le projet de loi 16 (PL16) dans le cadre des consultations sur le sujet.

 

Le projet de loi 16 s’intitule « Loi visant principalement l’encadrement des inspections en bâtiment et de la copropriété divise, le remplacement de la dénomination de la Régie du logement et l’amélioration de ses règles de fonctionnement et modifiant la Loi sur la Société d’habitation du Québec et diverses dispositions législatives concernant le domaine municipal »

 

Notre mémoire peut être consulté ici: Mémoire PL16 Services juridiques communautaires

 

En voici un extrait:

 

«  [N]ous sommes très préoccupés par les dispositions qui concernent la Régie du logement (« Régie »). Une réforme de la Régie du logement est nécessaire, mais le PL16 en une réforme partielle qui dans son ensemble aura des conséquences désastreuses  pour la protection des droits des locataires. Bien que nous accueillions favorablement certaines modifications, la plupart des changements seront faits au détriment des droits des locataires sans justification valable.« 

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Jeudis de la Justice [14 mars 2019] Justice pour les locataires

 

English message will follow -

 

Justice pour les locataires

 

14 mars 2019 de 17h00 à 19h00
au Centre Lorne (2390 rue Ryde)
Un souper sera servi à 17h00

 

À l’heure actuelle, les freins à l’accès à la justice pour les locataires sont nombreux : frais d’ouverture de dossier, absence de bureaux dans plusieurs régions, difficultés des procédures et manque d’assistance des juges, longs délais d’attente, impossibilité de se défendre pour une cause en non-paiement de loyer, etc.

 

Une importante réforme du tribunal doit avoir lieu. Le RCLALQ (Regroupement des comités logement et des associations de locataires) revendique une Régie du logement qui soit juste et accessible. Venez en apprendre plus sur la campagne « Justice pour les locataires : Réformons la Régie du logement »

 

Autre menace pour les locataires : les conversions d’appartements en condos. Lors de cette activité nous dévoilerons des résultats de la recherche CURE-Concordia sur les mécanismes de conversion de logements en copropriétés et les pistes possibles pour freiner la perte des logements locatifs.

 

Avec Maxime Roy Allard du RCLALQ et Me Manuel Johnson des Services juridiques communautaires de Pointe-Saint-Charles et Petite-Bourgogne.

 

Organisé en collaboration avec Espaces en voie de disparition, une campagne à Pointe-Saint-Charles contre la gentrification du quartier et qui cherche à protéger les logements locatifs abordables et aider les locataires à défendre leurs droits. Pour plus d’info : https://www.espacesendisparition.org/

pour plus d’informations et inscriptions, contactez Sébastien, organisateur communautaire au RIL : 514-932-7742 ext. 234

 

 

 

-Now in English-

 

Justice for tenants

 

March 14th 2019 from 5pm until 7 pm.
at the Centre Lorne (2390 de Ryde street)
Supper will be served at 5pm
The presentation will be in French, simultaneous translation in English will be provided.

 

At the present time, there are many obstacles to access to justice for tenants: fees to open a file, lack of offices in many regions, difficult procedures and lack of assistance by judges, long delays, impossibility to defend oneself when the issue is non-payment of rent, etc.

 

An important reform of the tribunal needs to take place. The RCLALQ (Coalition of Housing Committees and Tenant Associations) is demanding a just and accessible Rental Board. Come learn more about the campaign Justice for Tenants: let’s reform the Rental Board.

 

Another threat for tenants: the conversion of apartments into condos. At this event, we’ll unveil the results of the CURE-Concordia research on the mechanisms being used to convert housing into condos and possible ways to stop the loss of rental housing.

 

With Maxime Roy Allard from RCLALQ and Me Manuel Johnson from the Community Legal Services

 

Organized in collaboration with Endangered Spaces, a campaign in Pointe-Saint-Charles against the gentrification of the neighbourhood, which seeks to protect affordable rental housing, and help tenants defend their rights. For more information: https://www.espacesendisparition.org/

For more information and to sign up, Contact Sébastien, Community organizer from : 514-932-7742 ext. 234

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La Régie du logement, une machine à expulser les locataires

le 7 décembre 2017, Me Manuel Johnson, avocat aux Services juridiques communautaires de Pointe-Saint-Charles et Petite-Bourgogne était présent à la journée d’actions régionales pour dénoncer la principale activité de la Régie du logement.

 

Voici quelques articles à ce sujet:


Montreal Gazette : Housing committees criticize rental board for ruthless approach to evictions

http://montrealgazette.com/news/local-news/housing-committees-criticize-rental-board-for-ruthless-approach-to-evictions

CTV: 
Protesters march against rental board’s handling of evictions

http://montreal.ctvnews.ca/mobile/protesters-march-against-rental-board-s-handling-of-evictions-1.3712032

The Link : Protesters Demand More Rights For Tenants

https://thelinknewspaper.ca/article/the-regie-du-logement-is-an-eviction-machine-protesters-demand-more-rights

 

 

source : http://rclalq.qc.ca/regie-logement-machine-a-expulser-locataires-2/


Communiqué de presse

Montréal, 7 décembre 2017. Le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) tient aujourd’hui une journée d’actions régionales pour dénoncer la principale activité de la Régie du logement : expulser des locataires. Des membres du RCLALQ des régions de Valleyfield, de Montréal, de Québec et de Rimouski manifestent pour dénoncer que la Régie exécute partialement la justice au profit des propriétaires, notamment en priorisant systématiquement les causes visant l’expulsion des locataires et en n’offrant pas le soutien adéquat pour permettre un accès équitable au système de justice.

 

En 2016-2017, c’est près de 70% des dossiers ouverts à la Régie du logement qui visait l’expulsion des locataires. La grande majorité de ces dossiers concernait le non-paiement du loyer. Avec des revenus qui ne permettent pas de suivre l’augmentation répétée année après année du prix de leur loyer, les locataires du Québec n’arrivent plus à joindre les deux bouts et risquent de s’exposer de plus en plus à des expulsions pour non-paiement de loyer. « Il arrive à tout le monde de passer par des moments difficiles, soit en raison de la perte d’un emploi ou d’un épisode de maladie. La loi devrait pouvoir laisser la chance aux locataires de se défendre avant de résilier leur bail, ce qui n’est pas le cas actuellement », s’indigne Marjolaine Deneault, porte-parole du RCLALQ.

 

De plus, l’on constate que ce type de dossier est traité très rapidement par la Régie du logement, soit en 1 mois et demi en moyenne, alors que les causes généralement portées par les locataires, comme l’exécution de travaux, peuvent prendre jusqu’à 20 mois avant d’être entendues. « Pour nous, cette priorisation résulte d’un choix politique fait par la Régie. On peut en conclure que la bourse des propriétaires est plus importante pour le tribunal que le droit au maintien dans les lieux des locataires », clame la porte-parole.

 

Il en va de même pour les autres causes concernant l’expulsion des locataires comme la reprise du logement par le propriétaire. « Ces demandes sont considérées comme étant des causes urgentes par la Régie et bien souvent, nous constatons qu’elles sont faites de mauvaise foi afin de pouvoir augmenter délibérément le coût du loyer. Chaque année, de nombreux ménages sont ainsi délocalisés et se voient obligés d’occuper des logements plus dispendieux tout en perdant accès à leur ancienne vie de quartier », plaide Marjolaine Deneault.

 

Le RCLALQ interpelle aujourd’hui la Régie du logement et son nouveau président, Me Patrick Simard, afin que des changements s’opèrent dans les pratiques du tribunal pour mettre fin au deux poids, deux mesures qui y sévit en faveur des propriétaires.

 

Nous demandons :

  1. Que l’état du logement et la situation des locataires (problèmes de santé, perte d’emploi, etc.) puissent être des motifs de défense dans les cas de non-paiement de loyer ;
  2. Que le bail puisse être résilié seulement si le propriétaire est en mesure de démontrer le préjudice sérieux ;
  3. Que toutes les causes soient entendues avec le principe du premier arrivé, premier servi.

 

Au cours des prochains mois, le RCLALQ poursuivra sa campagne « La Régie du logement, assez du deux poids, deux mesures » pour exiger un tribunal juste et accessible pour tous et toutes.

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Les infestations de punaises de lit : à qui la faute?

Infestations de punaises de lit : à qui la faute?

Les punaises de lit sont un fléau répandu à Montréal, tant à Westmount qu’à Pointe-Saint-Charles. La cause des infestations est généralement impossible à identifier et, selon les experts, il est clair que le problème n’est pas causé par un manque de propreté des gens. On peut dire que l’arrivée de punaises dans un logement est souvent un cas de malchance. Dans les immeubles à logements, l’éradication de punaises de lit peut être difficile et prendre du temps, même lorsque le propriétaire assume ses responsabilités et agit avec célérité.

En effet, c’est la responsabilité du propriétaire d’un logement de procéder rapidement à l’extermination des punaises de lit, une fois leur présence dénoncée par le locataire. Il en va de la protection de son bien et des personnes qui y vivent. Cela est bien établi par la jurisprudence et la doctrine en matière du logement. Mais qu’arrive-t-il si, malgré la diligence du propriétaire, l’infestation de punaises persiste et cause des dommages au locataire? Le locataire peut-il tenir le propriétaire responsable des dommages moraux et matériels alors que le propriétaire a pris toutes les mesures raisonnables et diligentes pour éradiquer les parasites? Une décision récente de la Régiedu logement – Soudre c. OMH de Montréal[1] – répond à cette question de façon favorable aux locataires.

Jusqu’en 2013, la jurisprudence de la Régiedu logement était divisée sur cette question. D’un côté, les tenants de la décision Marcotte c. Garita Enterprises inc.[2]. Dans cette décision, la juge administrative Jocelyne Gravel, après une revue du droit applicable, détermine que, bien que la présence de punaises de lit dans un logement mette en cause les obligations du propriétaire, l’origine des troubles doit être assimilée à un trouble de fait d’un tiers, trouble qui, dans une certaine mesure, exonère le propriétaire de sa responsabilité pour les dommages subis par son locataire. Autrement dit, comme on ne peut pas identifier la source du trouble, il faut présumer que les punaises ont été amenées dans le logement par un tiers (soit une personne autre que le propriétaire ou le locataire), ce qui modifie les rapports juridiques des parties.

Avant d’aller plus loin avec notre analyse de cette décision, révisons rapidement le droit applicable.

Ce sont les articles 1854 et 1910 du Code civil du Québec qui établissent la responsabilité du propriétaire de fournir un logement en bon état d’habitabilité. L’article 1854 impose des obligations très strictes au propriétaire d’un logement :

« 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

 

« Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. »

Le premier alinéa de cet article crée une obligation de résultat, et le deuxième alinéa, une obligation encore plus forte de garantie.

 

Selon les auteurs Jean-Louis Baudouin et Pierre-Gabriel Jobin[3], la personne soumise à une obligation de résultat ne peut s’exonérer qu’en établissant que l’inexécution de l’obligation est due à une force majeure, à l’acte d’un tiers équivalant à une force majeure ou à la faute du locataire :

« Sur le plan de la preuve, l’absence de résultat fait donc présumer la responsabilité du débiteur et place sur ses épaules le fardeau de démontrer que l’inexécution provient d’une cause qui ne lui est pas imputable. […] À défaut de se décharger de ce fardeau, le débiteur est tenu responsable de l’inexécution. »

[L’italique est du soussigné.]

L’obligation de garantie ne laisse qu’une seule défense au propriétaire d’un logement[4] : « […] le débiteur doit prouver que l’inexécution a été provoquée par le créancier et il ne peut pas invoquer la force majeure. »

En cas de présence de punaises de lit, il est évident que le logement n’est pas en bon état de réparation et d’habitabilité. On ne peut pas jouir paisiblement d’un logement infesté de punaises de lit! Donc, à première vue, un logement infesté de punaises rend le propriétaire responsable.

Par contre, dans Marcotte c. Garita Enterprises inc., le tribunal conclut que, bien que ce soit la responsabilité du propriétaire de procéder avec célérité à l’extermination des punaises de lit :

« [42] […] il est déraisonnable de laisser supporter seul au locateur les conséquences d’une situation où il n’a aucun contrôle sur la survenance et un contrôle relatif sur la prolifération des punaises. Il s’agit d’une situation n’impliquant aucunement la bonne qualité de réparation et d’entretien de son immeuble.

« […]

« [45] Il est normal que le locateur soit soumis à l’obligation de faire exterminer les punaises par des professionnels; comme l’exigent certaines réglementations municipales. En plus d’être soumis à des obligations de résultat à cet égard, il est celui qui a accès à tous les logements de l’immeuble et aux espaces communs. Dans cette optique, le législateur a voulu que les locataires victimes puissent généralement obtenir une diminution de loyer, l’exécution en nature des obligations du locateur et voire même la résiliation de leur bail en cas de préjudice sérieux.

 

« [46] L’octroi de dommages-intérêts n’est cependant pas absolu et selon l’origine du trouble, le locateur bénéficiera de moyen de défense accru. L’un d’eux est le trouble de fait d’un tiers de l’article 1859 du Code civil du Québec. Il s’agit d’un régime, qui de l’avis du tribunal, est le plus conforme à l’intention du législateur lorsque l’origine ou la prolifération des punaises ne résulte pas d’une quelconque négligence. »

[L’italique est du soussigné.]

 

La juge administrative refuse donc d’accorder des dommages et intérêts à la locataire pour toute la durée du problème, estimant que, en absence de preuve sur l’origine du problème des punaises, il faut laisser au propriétaire le bénéfice de la défense du trouble de fait d’un tiers. Autrement dit, pour le Tribunal, l’obligation du propriétaire concernant les punaises de lit est plutôt une obligation de moyen, et non pas une obligation de résultat; il n’a qu’à démontrer sa diligence en traitant le problème pour se dégager de sa responsabilité.

Cette décision était abondamment citée en défense par des locateurs poursuivis en dommages par des locataires aux prises avec un problème d’infestation. (Une recherche dans les banques de jurisprudence en matière de logement révèle une soixantaine de décisions citant Marcotte c. Garita Enterprises inc.) Il est à noter, par contre, que cette décision contenait un élément positif pour les locataires, la juge administrative soulignant le fait que le problème devait être traité immédiatement et que même un délai de traitement de quelques jours n’était pas adéquat :

« [55] […] Le délai de cinq jours entre la dénonciation et le premier traitement est déraisonnable, et ce, même, s’il pouvait être imputable au manque de services d’urgence offerts par l’exterminateur habituel. »

[L’italique est du soussigné.]

Dans Soudre c. OMH de Montréal, une décision du 28 octobre 2015, la juge administrative Jocelyne Gascon s’inscrit en faux contre cette interprétation voulant que les propriétaires puissent se prévaloir de la défense du trouble de fait d’un tiers lorsque leurs locataires sont aux prises avec des punaises de lit.

Dans ce dossier, une locataire âgée atteinte d’une paralysie cérébrale depuis sa naissance vit avec des punaises de lit pendant neuf mois, et cela, malgré les efforts diligents de l’Office municipal d’habitation de Montréal (« OMHM ») d’enrayer le problème. La locataire poursuit l’OMHM pour la somme de 4 000 $ à titre de dommages moraux, pour les troubles, inconvénients et perte de jouissance des lieux loués, et 3 000 $ pour des dommages matériels liés à la perte de ses biens. L’OMHM, par le biais de son procureur, se défend en plaidant sa diligence à agir et l’envoi d’un exterminateur aussitôt le problème dénoncé. Soutenant que la source du problème est inconnue, il prétend ne pas avoir à payer des dommages et intérêts.

Après avoir analysé la décision Marcotte c. Garita Enterprises inc. et les dispositions applicables du code civil, le Tribunal estime que cette défense de « diligence raisonnable » n’est pas disponible pour le propriétaire en pareil cas :

« [92] Le Tribunal ne peut agréer à titre de moyen de défense, à la défense de la simple diligence raisonnable, alors que les articles 1854 et 1910 prévoient spécifiquement que les obligations de la locatrice en sont une de résultat ou de garantie.

 

« [93] Est-ce dans le cas où il y aura présence de coquerelles, rats d’égouts dans un logement, les obligations de la locatrice devraient être moindres, pour suivre l’application de la défense de diligence raisonnable, au lieu d’obligations de résultat ou de garantie ? Le Tribunal ne le croit pas.

 

« [94] Il est vrai que les punaises sont un fléau. Mais le Tribunal estime que l’obligation de la locatrice est de prendre tous les moyens pour le résoudre, sans tarder, avec les meilleurs experts, et ce, dès de début du problème. Son obligation est de résultat, ou de garantie et non pas une de moyen. »

Le Tribunal accorde 3 000 $ à la locataire pour les troubles et inconvénients qu’elle a subis pendant neuf mois d’infestations. En ce qui concerne les dommages matériels, il estime que la preuve n’est pas suffisante quant à la nécessité de jeter les biens et qu’il aurait finalement suffi de les traiter et nettoyer.

Cette décision va donc à l’encontre d’une tendance jurisprudentielle qui diminuait l’intensité des obligations des propriétaires, et cela, aux dépens des droits des locataires. Le message est clair : une infestation de punaises de lit qui perdure peut engager la responsabilité du propriétaire quant aux dommages, même s’il agit de façon diligente. Ainsi, les propriétaires ne doivent pas simplement procéder à l’extermination dans le logement concerné mais doivent prendre des mesures pour s’assurer que tous les logements adjacents soient traités aussi, et ce, jusqu’à l’éradication définitive du problème. Il est à souhaiter quela Régiedu logement applique cette jurisprudence de façon cohérente et que les propriétaires agissent donc en conséquence.


Services juridiques communautaires de Pointe St-Charles et Petite Bourgogne

[1] (R.D.L., 2015-10-28), 2015 QCRDL 34571, SOQUIJ AZ-51226596, 2016EXP-30.

[2] (R.D.L., 2013-06-18), 2013 QCRDL 21867, SOQUIJ AZ-50980162.

[3] Baudouin, Jean-Louis et Jobin, Pierre-Gabriel, Les obligations, 6e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2005, p. 42.

[4] Id., p. 937.

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L’organisation d’une justice à deux vitesses : la catégorisation et la hiérarchisation des causes à la Régie du logement

***LANCEMENT DU RAPPORT ET CONFÉRENCE DE PRESSE***
À la Régie du logement, la priorité des causes mises au rôle est déterminée par un système de hiérarchisation. Ce système, qui détermine les délais d’attente qui peuvent dépasser deux ans pour des locataires aux prises avec des problèmes d’insalubrité, a souvent été dénoncé comme étant très opaque. Comment est-ce que la sévérité des causes est déterminée et comment le préjudice des partis est-il pris en considération?
C’est ainsi que les chercheurs et chercheuses du Département des sciences juridiques de l’UQÀM, en collaboration avec Pro Bono UQÀM et Projet Genèse, ont entrepris une étude des jugements de la Régie du logement. En se basant sur une analyse de ces jugements, sont enfin disponible des statistiques indépendantes qui démontrent le fondement arbitraire de la catégorisation des causes mise au rôle. Celle-ci ne repose sur aucune base légale et se fonde sur une interprétation arbitraire de la notion de préjudice sérieux.
Lors du lancement, les statistiques et les résultats de la recherche seront dévoilés.

 

Date: mardi 9 juin 2015 à 11h

Lieu: Pavillon Athanase David, 1430 rue St-Denis, Salle D-R200

Rapport: L’organisation d’une justice à deux vitesses : la catégorisation et la hiérarchisation des causes à la Régie du logement
En présence de Me Manuel Johnson, Services juridiques et communautaires de Pointe-St-Charles et la Petite-Bourgogne ; Claire Abraham, Projet Genèse ; Martin Gallié et Jessica Leblanc, UQÀM ; Lucie Lemonde, Ligue des droits et libertés.

 

Voici un extrait du rapport:

Introduction

Cette recherche part d’un profond sentiment d’injustice et d’un malaise croissant à l’égard du fonctionnement de la justice locative.

Les comités logement (1), le Protecteur du citoyen (2), et dans une moindre mesure la doctrine (3), dénoncent et depuis longtemps, les délais d’audition à la Régie du logement (ci-après, la Régie). Ils dénoncent en particulier les longs délais auxquels sont confrontés les locataires pour faire valoir leurs droits, en matière de salubrité par exemple. Ils dénoncent également le décalage entre les délais d’audience que subissent les locataires pour faire valoir leurs droits par rapport à ceux dont bénéficient les propriétaires en matière de non-paiement et d’expulsion.

En effet, selon les données disponibles pour 2013–2014, les causes de non-paiement de loyer sont automatiquement considérées comme urgentes et traitées en moins de deux mois (1,5 mois). Pour les causes dites « civiles générales » — c’est-à-dire les causes qui selon la Régie ne mettent pas en cause l’occupation — il faut en moyenne plus d’un an et neuf mois (21 mois) pour obtenir une première audience. Les délais sont ainsi plus de quatorze fois plus longs. Même pour les causes civiles considérées comme urgentes par la Régie — critère qui n’est pas défini et dont on ne sait pas combien de cas sont finalement classés dans cette catégorie — les délais d’audition sont en moyenne 40 % supérieurs aux cas de non-paiement (2,1 mois).

C’est ainsi la hiérarchisation des causes mises au rôle à la Régie et la priorité méthodiquement et systématiquement accordée aux causes de non-paiement du loyer, peu importe les sommes dues, au détriment des causes dites « civiles » (comme un probl.me de vermines, de chauffage, de harcèlement, etc.) qui est contestée.

Compte tenu de ces données, ce travail poursuit trois objectifs. Dans une première partie, à partir des données fournies par la Régie, ce rapport souhaite faire un bref état des lieux concernant les délais d’audition (I).

Dans une seconde partie, il s’agira d’analyser et de questionner la catégorisation et la hiérarchisation des causes mises au rôle à la Régie. En effet, les délais pour obtenir une première audience dépendent de la catégorie dans laquelle les maîtres des rôles classent les demandes. L’objectif ici est donc d’étudier le fondement de ces catégories et d’examiner ce qui explique et éventuellement peut justifier les écarts de traitement entre les différentes catégories de causes introduites. Nous verrons alors que le principal argument avancé par la Régie du logement pour légitimer ces catégories repose sur la notion de préjudice sérieux. Ainsi, le non-paiement constituerait, en lui-même, un préjudice sérieux qui justifierait un traitement prioritaire. Nous défendrons l’idée que cet argument est contestable et que l’interprétation par la Régie de ce concept — pour lequel il n’existe aucune définition juridique — tend à méconnaître ou plus précisément à secondariser les préjudices des locataires (II).

Pour appuyer cette idée, nous présenterons dans une troisième partie les résultats d’une étude statistique sur les délais de traitement d’une catégorie particulière de causes introduites à la Régie : celles qui portent sur la moisissure dans le logement. À partir de ces cas concrets, dont les effets désastreux sur la santé physique et mentale des locataires, des familles et des enfants sont dénoncés depuis longtemps par la Direction de la santé publique (4), il s’agit d’examiner comment la Régie prend en compte, ou non, les préjudices des locataires. Nous verrons alors qu’une locataire qui se plaint d’un problème de moisissures dans son logement doit attendre, en moyenne, plus de deux ans avant d’obtenir un jugement (III).

En conclusion, à partir de nos résultats de recherche, ce rapport souhaite dénoncer ce qui semble se traduire concrètement par une violation du droit au logement et un déni de justice. En effet, comment qualifier le fait que les jugements pour les causes civiles, en l’occurrence pour des problèmes de moisissures, soient rendus plus d’un an après la demande, soit bien après l’expiration du bail des locataires ?

Le rapport est disponible ici : Collectif Pro Bono UQAM, L’organisation d’une justice à deux vitesses. La catégorisation et la hiérarchisation des causes mises au rôle à la Régie du logement

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