Non aux « fake income »: l’aide sociale ne peut imputer des revenus de chambre inexistants.

Le Tribunal administratif du Québec (TAQ) vient de rendre une décision (2017 QCTAQ 05146) dans laquelle il donne raison à un prestataire de l’aide sociale qui, depuis juillet 2015, voyait sa prestation coupée de 125 $ par mois. Il se faisait ainsi imputer une revenu de chambre de 125 $ par mois, revenu qu’il ne touchait pourtant pas.  Depuis des années, cette personne cohabitait avec sa mère et un ami dans un logement à loyer modique. En juillet 2015, des modifications au règlement sur l’aide sociale sont entrées en vigueur en lien avec la comptabilisation des revenus de chambre ou de pension.

 

Plusieurs personnes vivant en colocation se sont alors retrouvées dans la même situation que cette personne, l’aide sociale leur imputant des revenus de location du fait qu’ils vivaient à plusieurs dans un même logement. Ces modifications au règlement faisaient partie de cinq nouvelles mesures adoptées par le gouvernement au printemps 2015 pour réduire le montant des prestations d’aide sociale, mesures dénoncées par les groupes d’aide aux personnes assistées sociales et aussi par la Commission des droits de la personne et de la jeunesse notamment (voir ici). Dans le cas des revenus de chambre, le gouvernement pensait économiser 5,4M$ en comptabilisant les revenus de chambres des prestataires qui louent deux chambres ou plus.

 

Dans cette affaire (qui est probablement la première à traiter des nouvelles mesures de comptabilisation des revenus de chambre de juillet 2015) le tribunal décide en toute logique qu’en l’absence de réception d’un revenu de chambre, il n’y a aucune raison d’en imputer un.

 

Il est à souhaiter que cette affaire (qui, du reste, n’est pas la seule à se prononcer en ce sens puisque même avant les modifications au règlement, le TAQ avait déjà rendu des décisions au même effet) trouve écho dans les hautes sphères du ministère de l’emploi et de la solidarité sociale afin que cesse pour de bon et pour toutes les personnes touchées, la comptabilisation de ce qu’il conviendrait d’appeler des « fake income » ou  faux revenus de location.

 

 

 

 

Print Friendly

Jeudis de la Justice [23 février 2017] Taxes municipales et évaluations foncières

—- English will follow —-


Taxes municipales et évaluations foncières

Jeudi, 23 février 2017 de 18h à 19h30
2356 rue du Centre (Carrefour d’éducation populaire)

 

Depuis quelques années, les immeubles de notre quartier sont soumis à la spéculation ce qui entraîne une hausse substantielle de la valeur des terrains et immeubles. Cette situation touche aussi les coopératives d’habitation et les organismes à but non lucratif. On sait tous que ces hausses de taxes entraînent inévitablement des hausses de loyer.

 

Dans la perspective de garder nos logements abordables pour le plus grand nombre possible, les Services juridiques communautaires organisent un atelier sur la contestation des évaluations foncières.


Venez en apprendre plus sur le processus de création du rôle foncier, sur les méthodes utilisées pour évaluer les immeubles et sur le processus de contestation. Vous serez ainsi mieux outillés pour prendre les bonnes décisions pour votre groupe.

 

Avec Pierre-René Perrin, expert en évaluation foncière.

 

Cette activité est gratuite
Information et questions : 514-933-8432       

 

Organisé dans le cadre de la campagne Espaces en voie de disparition d’Action-Gardien

 

 

—- Now in English —-

Municipal Taxes and Property Assessment

Thursday, February 23rd 2017 from 6:00 pm – 7:30 pm
2356 Centre St. (Carrefour d’éducation populaire)

 

In the past few years, the buildings in our neighbourhood have been subjected to speculation which entails a substantial increase of the value of lands and buildings. This situation also affects housing coops and non-profit organizations. We know that these tax increases inevitably lead to rent hikes.

 


From the perspective of keeping housing accessible, the Community Legal Services are organizing a workshop on how to contest your new municipal evaluation (assessment).

 

Come and learn about the creation process of property assessment, the methods utilized to evaluate buildings and how to challenge them. You will be better equipped to make the best decisions for your organization.

 

With Pierre-René Perrin, property assessment expert.

 

This is a free activity
Information & registrations: 514-933-8432

The presentation will be held in French. Questions and remarks in English are welcome!

This workshop is part of Action-Gardien’s campaign « Espaces en voie de disparition »

 

Print Friendly

La Loi sur l’expropriation et la Charte de la Ville de Montréal : que peut faire la Ville pour faire avancer nos projets?

Nos quartiers sont pleins de gens passionnés qui souhaitent réaliser des projets qui visent à répondre aux besoins fondamentaux des résidents : du logement social, des espaces communautaires, de l’alimentation saine et abordable et des services de proximité tels que de cliniques dentaires et de santé. Dans un contexte de spéculation immobilière et de rareté des terrains, que pourrait faire la Ville de Montréal pour aider à faire avancer ces projets?

 

La loi accorde à la Ville des pouvoirs importants en matière d’expropriation et de « réserve foncière ». En plus de pouvoir exproprier à des « fins municipales » (voirie, parcs, etc.), la loi permet à la Ville d’exproprier tout terrain ou bâtiment à des fins d’habitation ou pour la création d’une « réserve foncière ».

 

« Réserve foncière » a deux significations en matière de droit municipal, ce qui prête souvent à confusion : une signification en matière d’expropriation et une autre en matière d’aménagement urbain. Dans un contexte d’expropriation afin de constituer une, « réserve foncière », l’expression signifie  « banque de terrains » que la Ville détient pour pouvoir favoriser un développement au bénéfice de tous et toutes. La procédure d’expropriation est stricte et la Ville doit indiquer sur l’avis envoyé au propriétaire les objectifs précis de l’expropriation. Dans le cas de la création d’une telle réserve foncière (qui est une fin en soi), il suffit que cet objectif soit mentionné sur l’avis d’expropriation.

 

Selon la loi, les terrains ou bâtiments ainsi acquis peuvent être ensuite loués ou même donnés à des organismes sans but lucratif. Donc, ce n’est pas seulement afin de construire des logements que la Ville peut exproprier et céder un terrain ou un bâtiment à un organisme sans but lucratif (OSBL).

 

L’autre signification de « réserve foncière » se trouve à l’article 144 de la Charte de la Ville de Montréal. Cet article permet à la Ville d’imposer une « réserve foncière » afin de prohiber toute construction, amélioration ou ajout sur l’immeuble qui en fait l’objet (sauf les réparations nécessaires) pendant une durée déterminée. En ce sens, une « réserve foncière » imposée sur un terrain ou bâtiment ciblé permet à la Ville d’imposer une pause sur son développement, si elle estime que l’intérêt public sera servi par un autre projet que celui mis de l’avant par le promoteur privé. Ce pouvoir pourrait servir comme outil de négociation intéressant face à des promoteurs qui souhaiteraient, par exemple, construire des condos de luxe sur un terrain qui aurait avantage à être développé au bénéfice de tous les résident.es, y compris les plus démunis.

 

Il est certain que l’expropriation entraîne l’obligation de paiement d’une indemnité au propriétaire exproprié. La première étape est de tenter de négocier. Si la Ville et le propriétaire n’arrivent pas à une entente, c’est le Tribunal administratif du Québec qui décidera du montant d’indemnité. L’indemnité tiendra compte de la valeur de l’immeuble et du préjudice directement lié à l’expropriation (perte de loyers, frais d’expertise, troubles et inconvénients). Si le propriétaire veut contester les pouvoirs (et non pas le montant offert) de la Ville d’exproprier, il doit le faire devant la Cour supérieure. Par contre, dans le cas d’une réserve foncière imposée sur un terrain ou bâtiment pour mettre une pause sur son développement, le propriétaire ne sera indemnisé que pour les coûts d’entretien et travaux nécessaires à la préservation du bâtiment pendant la durée de la réserve.

 

Rappelons que le visage actuel de la Petite Bourgogne est largement le produit des expropriations massives survenues dans les années 1960, au cours desquelles, des milliers de logements ont été démolis au nom de la « revitalisation urbaine ». Des erreurs graves ont été commises à cette époque, étant donné que la population locale n’a pas été impliquée dans la décision de procéder à des démolitions ni dans la planification de la reconstruction du quartier. Aujourd’hui, ces erreurs pourraient être en partie corrigées si la Ville exerçait pleinement ses pouvoirs accordés par la loi, cette fois-ci à bon escient, pour assister les résidents à construire un milieu de vie intéressant répondant aux besoins de tous et de toutes. Là, ce n’est qu’une question de volonté politique…et de mobilisation populaire.

 

Les Services juridiques communautaires de Pointe-Saint-Charles et Petite-Bourgogne

Print Friendly

Les infestations de punaises de lit : à qui la faute?

Infestations de punaises de lit : à qui la faute?

Les punaises de lit sont un fléau répandu à Montréal, tant à Westmount qu’à Pointe-Saint-Charles. La cause des infestations est généralement impossible à identifier et, selon les experts, il est clair que le problème n’est pas causé par un manque de propreté des gens. On peut dire que l’arrivée de punaises dans un logement est souvent un cas de malchance. Dans les immeubles à logements, l’éradication de punaises de lit peut être difficile et prendre du temps, même lorsque le propriétaire assume ses responsabilités et agit avec célérité.

En effet, c’est la responsabilité du propriétaire d’un logement de procéder rapidement à l’extermination des punaises de lit, une fois leur présence dénoncée par le locataire. Il en va de la protection de son bien et des personnes qui y vivent. Cela est bien établi par la jurisprudence et la doctrine en matière du logement. Mais qu’arrive-t-il si, malgré la diligence du propriétaire, l’infestation de punaises persiste et cause des dommages au locataire? Le locataire peut-il tenir le propriétaire responsable des dommages moraux et matériels alors que le propriétaire a pris toutes les mesures raisonnables et diligentes pour éradiquer les parasites? Une décision récente de la Régiedu logement – Soudre c. OMH de Montréal[1] – répond à cette question de façon favorable aux locataires.

Jusqu’en 2013, la jurisprudence de la Régiedu logement était divisée sur cette question. D’un côté, les tenants de la décision Marcotte c. Garita Enterprises inc.[2]. Dans cette décision, la juge administrative Jocelyne Gravel, après une revue du droit applicable, détermine que, bien que la présence de punaises de lit dans un logement mette en cause les obligations du propriétaire, l’origine des troubles doit être assimilée à un trouble de fait d’un tiers, trouble qui, dans une certaine mesure, exonère le propriétaire de sa responsabilité pour les dommages subis par son locataire. Autrement dit, comme on ne peut pas identifier la source du trouble, il faut présumer que les punaises ont été amenées dans le logement par un tiers (soit une personne autre que le propriétaire ou le locataire), ce qui modifie les rapports juridiques des parties.

Avant d’aller plus loin avec notre analyse de cette décision, révisons rapidement le droit applicable.

Ce sont les articles 1854 et 1910 du Code civil du Québec qui établissent la responsabilité du propriétaire de fournir un logement en bon état d’habitabilité. L’article 1854 impose des obligations très strictes au propriétaire d’un logement :

« 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail.

 

« Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. »

Le premier alinéa de cet article crée une obligation de résultat, et le deuxième alinéa, une obligation encore plus forte de garantie.

 

Selon les auteurs Jean-Louis Baudouin et Pierre-Gabriel Jobin[3], la personne soumise à une obligation de résultat ne peut s’exonérer qu’en établissant que l’inexécution de l’obligation est due à une force majeure, à l’acte d’un tiers équivalant à une force majeure ou à la faute du locataire :

« Sur le plan de la preuve, l’absence de résultat fait donc présumer la responsabilité du débiteur et place sur ses épaules le fardeau de démontrer que l’inexécution provient d’une cause qui ne lui est pas imputable. […] À défaut de se décharger de ce fardeau, le débiteur est tenu responsable de l’inexécution. »

[L’italique est du soussigné.]

L’obligation de garantie ne laisse qu’une seule défense au propriétaire d’un logement[4] : « […] le débiteur doit prouver que l’inexécution a été provoquée par le créancier et il ne peut pas invoquer la force majeure. »

En cas de présence de punaises de lit, il est évident que le logement n’est pas en bon état de réparation et d’habitabilité. On ne peut pas jouir paisiblement d’un logement infesté de punaises de lit! Donc, à première vue, un logement infesté de punaises rend le propriétaire responsable.

Par contre, dans Marcotte c. Garita Enterprises inc., le tribunal conclut que, bien que ce soit la responsabilité du propriétaire de procéder avec célérité à l’extermination des punaises de lit :

« [42] […] il est déraisonnable de laisser supporter seul au locateur les conséquences d’une situation où il n’a aucun contrôle sur la survenance et un contrôle relatif sur la prolifération des punaises. Il s’agit d’une situation n’impliquant aucunement la bonne qualité de réparation et d’entretien de son immeuble.

« […]

« [45] Il est normal que le locateur soit soumis à l’obligation de faire exterminer les punaises par des professionnels; comme l’exigent certaines réglementations municipales. En plus d’être soumis à des obligations de résultat à cet égard, il est celui qui a accès à tous les logements de l’immeuble et aux espaces communs. Dans cette optique, le législateur a voulu que les locataires victimes puissent généralement obtenir une diminution de loyer, l’exécution en nature des obligations du locateur et voire même la résiliation de leur bail en cas de préjudice sérieux.

 

« [46] L’octroi de dommages-intérêts n’est cependant pas absolu et selon l’origine du trouble, le locateur bénéficiera de moyen de défense accru. L’un d’eux est le trouble de fait d’un tiers de l’article 1859 du Code civil du Québec. Il s’agit d’un régime, qui de l’avis du tribunal, est le plus conforme à l’intention du législateur lorsque l’origine ou la prolifération des punaises ne résulte pas d’une quelconque négligence. »

[L’italique est du soussigné.]

 

La juge administrative refuse donc d’accorder des dommages et intérêts à la locataire pour toute la durée du problème, estimant que, en absence de preuve sur l’origine du problème des punaises, il faut laisser au propriétaire le bénéfice de la défense du trouble de fait d’un tiers. Autrement dit, pour le Tribunal, l’obligation du propriétaire concernant les punaises de lit est plutôt une obligation de moyen, et non pas une obligation de résultat; il n’a qu’à démontrer sa diligence en traitant le problème pour se dégager de sa responsabilité.

Cette décision était abondamment citée en défense par des locateurs poursuivis en dommages par des locataires aux prises avec un problème d’infestation. (Une recherche dans les banques de jurisprudence en matière de logement révèle une soixantaine de décisions citant Marcotte c. Garita Enterprises inc.) Il est à noter, par contre, que cette décision contenait un élément positif pour les locataires, la juge administrative soulignant le fait que le problème devait être traité immédiatement et que même un délai de traitement de quelques jours n’était pas adéquat :

« [55] […] Le délai de cinq jours entre la dénonciation et le premier traitement est déraisonnable, et ce, même, s’il pouvait être imputable au manque de services d’urgence offerts par l’exterminateur habituel. »

[L’italique est du soussigné.]

Dans Soudre c. OMH de Montréal, une décision du 28 octobre 2015, la juge administrative Jocelyne Gascon s’inscrit en faux contre cette interprétation voulant que les propriétaires puissent se prévaloir de la défense du trouble de fait d’un tiers lorsque leurs locataires sont aux prises avec des punaises de lit.

Dans ce dossier, une locataire âgée atteinte d’une paralysie cérébrale depuis sa naissance vit avec des punaises de lit pendant neuf mois, et cela, malgré les efforts diligents de l’Office municipal d’habitation de Montréal (« OMHM ») d’enrayer le problème. La locataire poursuit l’OMHM pour la somme de 4 000 $ à titre de dommages moraux, pour les troubles, inconvénients et perte de jouissance des lieux loués, et 3 000 $ pour des dommages matériels liés à la perte de ses biens. L’OMHM, par le biais de son procureur, se défend en plaidant sa diligence à agir et l’envoi d’un exterminateur aussitôt le problème dénoncé. Soutenant que la source du problème est inconnue, il prétend ne pas avoir à payer des dommages et intérêts.

Après avoir analysé la décision Marcotte c. Garita Enterprises inc. et les dispositions applicables du code civil, le Tribunal estime que cette défense de « diligence raisonnable » n’est pas disponible pour le propriétaire en pareil cas :

« [92] Le Tribunal ne peut agréer à titre de moyen de défense, à la défense de la simple diligence raisonnable, alors que les articles 1854 et 1910 prévoient spécifiquement que les obligations de la locatrice en sont une de résultat ou de garantie.

 

« [93] Est-ce dans le cas où il y aura présence de coquerelles, rats d’égouts dans un logement, les obligations de la locatrice devraient être moindres, pour suivre l’application de la défense de diligence raisonnable, au lieu d’obligations de résultat ou de garantie ? Le Tribunal ne le croit pas.

 

« [94] Il est vrai que les punaises sont un fléau. Mais le Tribunal estime que l’obligation de la locatrice est de prendre tous les moyens pour le résoudre, sans tarder, avec les meilleurs experts, et ce, dès de début du problème. Son obligation est de résultat, ou de garantie et non pas une de moyen. »

Le Tribunal accorde 3 000 $ à la locataire pour les troubles et inconvénients qu’elle a subis pendant neuf mois d’infestations. En ce qui concerne les dommages matériels, il estime que la preuve n’est pas suffisante quant à la nécessité de jeter les biens et qu’il aurait finalement suffi de les traiter et nettoyer.

Cette décision va donc à l’encontre d’une tendance jurisprudentielle qui diminuait l’intensité des obligations des propriétaires, et cela, aux dépens des droits des locataires. Le message est clair : une infestation de punaises de lit qui perdure peut engager la responsabilité du propriétaire quant aux dommages, même s’il agit de façon diligente. Ainsi, les propriétaires ne doivent pas simplement procéder à l’extermination dans le logement concerné mais doivent prendre des mesures pour s’assurer que tous les logements adjacents soient traités aussi, et ce, jusqu’à l’éradication définitive du problème. Il est à souhaiter quela Régiedu logement applique cette jurisprudence de façon cohérente et que les propriétaires agissent donc en conséquence.


Services juridiques communautaires de Pointe St-Charles et Petite Bourgogne

[1] (R.D.L., 2015-10-28), 2015 QCRDL 34571, SOQUIJ AZ-51226596, 2016EXP-30.

[2] (R.D.L., 2013-06-18), 2013 QCRDL 21867, SOQUIJ AZ-50980162.

[3] Baudouin, Jean-Louis et Jobin, Pierre-Gabriel, Les obligations, 6e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2005, p. 42.

[4] Id., p. 937.

Print Friendly

L’organisation d’une justice à deux vitesses : la catégorisation et la hiérarchisation des causes à la Régie du logement

***LANCEMENT DU RAPPORT ET CONFÉRENCE DE PRESSE***
À la Régie du logement, la priorité des causes mises au rôle est déterminée par un système de hiérarchisation. Ce système, qui détermine les délais d’attente qui peuvent dépasser deux ans pour des locataires aux prises avec des problèmes d’insalubrité, a souvent été dénoncé comme étant très opaque. Comment est-ce que la sévérité des causes est déterminée et comment le préjudice des partis est-il pris en considération?
C’est ainsi que les chercheurs et chercheuses du Département des sciences juridiques de l’UQÀM, en collaboration avec Pro Bono UQÀM et Projet Genèse, ont entrepris une étude des jugements de la Régie du logement. En se basant sur une analyse de ces jugements, sont enfin disponible des statistiques indépendantes qui démontrent le fondement arbitraire de la catégorisation des causes mise au rôle. Celle-ci ne repose sur aucune base légale et se fonde sur une interprétation arbitraire de la notion de préjudice sérieux.
Lors du lancement, les statistiques et les résultats de la recherche seront dévoilés.

 

Date: mardi 9 juin 2015 à 11h

Lieu: Pavillon Athanase David, 1430 rue St-Denis, Salle D-R200

Rapport: L’organisation d’une justice à deux vitesses : la catégorisation et la hiérarchisation des causes à la Régie du logement
En présence de Me Manuel Johnson, Services juridiques et communautaires de Pointe-St-Charles et la Petite-Bourgogne ; Claire Abraham, Projet Genèse ; Martin Gallié et Jessica Leblanc, UQÀM ; Lucie Lemonde, Ligue des droits et libertés.

 

Voici un extrait du rapport:

Introduction

Cette recherche part d’un profond sentiment d’injustice et d’un malaise croissant à l’égard du fonctionnement de la justice locative.

Les comités logement (1), le Protecteur du citoyen (2), et dans une moindre mesure la doctrine (3), dénoncent et depuis longtemps, les délais d’audition à la Régie du logement (ci-après, la Régie). Ils dénoncent en particulier les longs délais auxquels sont confrontés les locataires pour faire valoir leurs droits, en matière de salubrité par exemple. Ils dénoncent également le décalage entre les délais d’audience que subissent les locataires pour faire valoir leurs droits par rapport à ceux dont bénéficient les propriétaires en matière de non-paiement et d’expulsion.

En effet, selon les données disponibles pour 2013–2014, les causes de non-paiement de loyer sont automatiquement considérées comme urgentes et traitées en moins de deux mois (1,5 mois). Pour les causes dites « civiles générales » — c’est-à-dire les causes qui selon la Régie ne mettent pas en cause l’occupation — il faut en moyenne plus d’un an et neuf mois (21 mois) pour obtenir une première audience. Les délais sont ainsi plus de quatorze fois plus longs. Même pour les causes civiles considérées comme urgentes par la Régie — critère qui n’est pas défini et dont on ne sait pas combien de cas sont finalement classés dans cette catégorie — les délais d’audition sont en moyenne 40 % supérieurs aux cas de non-paiement (2,1 mois).

C’est ainsi la hiérarchisation des causes mises au rôle à la Régie et la priorité méthodiquement et systématiquement accordée aux causes de non-paiement du loyer, peu importe les sommes dues, au détriment des causes dites « civiles » (comme un probl.me de vermines, de chauffage, de harcèlement, etc.) qui est contestée.

Compte tenu de ces données, ce travail poursuit trois objectifs. Dans une première partie, à partir des données fournies par la Régie, ce rapport souhaite faire un bref état des lieux concernant les délais d’audition (I).

Dans une seconde partie, il s’agira d’analyser et de questionner la catégorisation et la hiérarchisation des causes mises au rôle à la Régie. En effet, les délais pour obtenir une première audience dépendent de la catégorie dans laquelle les maîtres des rôles classent les demandes. L’objectif ici est donc d’étudier le fondement de ces catégories et d’examiner ce qui explique et éventuellement peut justifier les écarts de traitement entre les différentes catégories de causes introduites. Nous verrons alors que le principal argument avancé par la Régie du logement pour légitimer ces catégories repose sur la notion de préjudice sérieux. Ainsi, le non-paiement constituerait, en lui-même, un préjudice sérieux qui justifierait un traitement prioritaire. Nous défendrons l’idée que cet argument est contestable et que l’interprétation par la Régie de ce concept — pour lequel il n’existe aucune définition juridique — tend à méconnaître ou plus précisément à secondariser les préjudices des locataires (II).

Pour appuyer cette idée, nous présenterons dans une troisième partie les résultats d’une étude statistique sur les délais de traitement d’une catégorie particulière de causes introduites à la Régie : celles qui portent sur la moisissure dans le logement. À partir de ces cas concrets, dont les effets désastreux sur la santé physique et mentale des locataires, des familles et des enfants sont dénoncés depuis longtemps par la Direction de la santé publique (4), il s’agit d’examiner comment la Régie prend en compte, ou non, les préjudices des locataires. Nous verrons alors qu’une locataire qui se plaint d’un problème de moisissures dans son logement doit attendre, en moyenne, plus de deux ans avant d’obtenir un jugement (III).

En conclusion, à partir de nos résultats de recherche, ce rapport souhaite dénoncer ce qui semble se traduire concrètement par une violation du droit au logement et un déni de justice. En effet, comment qualifier le fait que les jugements pour les causes civiles, en l’occurrence pour des problèmes de moisissures, soient rendus plus d’un an après la demande, soit bien après l’expiration du bail des locataires ?

Le rapport est disponible ici : Collectif Pro Bono UQAM, L’organisation d’une justice à deux vitesses. La catégorisation et la hiérarchisation des causes mises au rôle à la Régie du logement

Print Friendly