La Loi sur l’expropriation et la Charte de la Ville de Montréal : que peut faire la Ville pour faire avancer nos projets?

Nos quartiers sont pleins de gens passionnés qui souhaitent réaliser des projets qui visent à répondre aux besoins fondamentaux des résidents : du logement social, des espaces communautaires, de l’alimentation saine et abordable et des services de proximité tels que de cliniques dentaires et de santé. Dans un contexte de spéculation immobilière et de rareté des terrains, que pourrait faire la Ville de Montréal pour aider à faire avancer ces projets?

 

La loi accorde à la Ville des pouvoirs importants en matière d’expropriation et de « réserve foncière ». En plus de pouvoir exproprier à des « fins municipales » (voirie, parcs, etc.), la loi permet à la Ville d’exproprier tout terrain ou bâtiment à des fins d’habitation ou pour la création d’une « réserve foncière ».

 

« Réserve foncière » a deux significations en matière de droit municipal, ce qui prête souvent à confusion : une signification en matière d’expropriation et une autre en matière d’aménagement urbain. Dans un contexte d’expropriation afin de constituer une, « réserve foncière », l’expression signifie  « banque de terrains » que la Ville détient pour pouvoir favoriser un développement au bénéfice de tous et toutes. La procédure d’expropriation est stricte et la Ville doit indiquer sur l’avis envoyé au propriétaire les objectifs précis de l’expropriation. Dans le cas de la création d’une telle réserve foncière (qui est une fin en soi), il suffit que cet objectif soit mentionné sur l’avis d’expropriation.

 

Selon la loi, les terrains ou bâtiments ainsi acquis peuvent être ensuite loués ou même donnés à des organismes sans but lucratif. Donc, ce n’est pas seulement afin de construire des logements que la Ville peut exproprier et céder un terrain ou un bâtiment à un organisme sans but lucratif (OSBL).

 

L’autre signification de « réserve foncière » se trouve à l’article 144 de la Charte de la Ville de Montréal. Cet article permet à la Ville d’imposer une « réserve foncière » afin de prohiber toute construction, amélioration ou ajout sur l’immeuble qui en fait l’objet (sauf les réparations nécessaires) pendant une durée déterminée. En ce sens, une « réserve foncière » imposée sur un terrain ou bâtiment ciblé permet à la Ville d’imposer une pause sur son développement, si elle estime que l’intérêt public sera servi par un autre projet que celui mis de l’avant par le promoteur privé. Ce pouvoir pourrait servir comme outil de négociation intéressant face à des promoteurs qui souhaiteraient, par exemple, construire des condos de luxe sur un terrain qui aurait avantage à être développé au bénéfice de tous les résident.es, y compris les plus démunis.

 

Il est certain que l’expropriation entraîne l’obligation de paiement d’une indemnité au propriétaire exproprié. La première étape est de tenter de négocier. Si la Ville et le propriétaire n’arrivent pas à une entente, c’est le Tribunal administratif du Québec qui décidera du montant d’indemnité. L’indemnité tiendra compte de la valeur de l’immeuble et du préjudice directement lié à l’expropriation (perte de loyers, frais d’expertise, troubles et inconvénients). Si le propriétaire veut contester les pouvoirs (et non pas le montant offert) de la Ville d’exproprier, il doit le faire devant la Cour supérieure. Par contre, dans le cas d’une réserve foncière imposée sur un terrain ou bâtiment pour mettre une pause sur son développement, le propriétaire ne sera indemnisé que pour les coûts d’entretien et travaux nécessaires à la préservation du bâtiment pendant la durée de la réserve.

 

Rappelons que le visage actuel de la Petite Bourgogne est largement le produit des expropriations massives survenues dans les années 1960, au cours desquelles, des milliers de logements ont été démolis au nom de la « revitalisation urbaine ». Des erreurs graves ont été commises à cette époque, étant donné que la population locale n’a pas été impliquée dans la décision de procéder à des démolitions ni dans la planification de la reconstruction du quartier. Aujourd’hui, ces erreurs pourraient être en partie corrigées si la Ville exerçait pleinement ses pouvoirs accordés par la loi, cette fois-ci à bon escient, pour assister les résidents à construire un milieu de vie intéressant répondant aux besoins de tous et de toutes. Là, ce n’est qu’une question de volonté politique…et de mobilisation populaire.

 

Les Services juridiques communautaires de Pointe-Saint-Charles et Petite-Bourgogne

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LE TERRAIN DU NCC : L’URGENCE D’AGIR

Le mardi 18 novembre 2014, la Cour d’appel du Québec a refusé d’autoriser l’appel de l’Arrondissement Sud-ouest de la décision de la Cour supérieure autorisant la démolition de l’historique Negro Community Center dans la Petite-Bourgogne.

L’inaction de la Ville

Dans cette décision, la Cour d’appel réitère les motifs du juge de la Cour supérieure, l’honorable Luc Lefebvre, qui, dans un jugement du 14 novembre 2014, critique fortement la Ville pour son inaction dans ce dossier. Le juge Lefebvre estime que les travaux exigés par la Ville pour préserver le bâtiment n’auraient fait que « retarder la démolition ». Selon le tribunal, le coût de ces travaux s’élèverait à plusieurs centaines de milliers de dollars. Le tribunal souligne le fait que les travaux n’ont été exigés que le 14 octobre 2014 et ce, après 25 ans d’inoccupation de ce bâtiment construit en 1891. Le tribunal estime que « demander au propriétaire d’assumer seul ces coûts alors que la Ville n’a rien fait depuis 25 ans pour empêcher la dégradation de ce bâtiment qu’elle a pourtant classé « significatif », apparaît au tribunal comme une demande déraisonnable. » Lors de l’audition àla Cour supérieure, des résidants de la Petite-Bourgogne ont témoigné pour le propriétaire quant à la dangerosité du bâtiment, en appuyant sa demande de démolition.

Le Negro Community Center (NCC) a été démoli la semaine même du jugement de la Cour d’appel. Ainsi, un élément important du patrimoine de la Petite-Bourgogne a été perdu à tout jamais.

Le terrain du NCC aux mains d’une « société de portefeuille (holdings) »

La demande de démolition du Negro Community Center était logée par une compagnie à numéro, soit 9289-5929 Québec inc., elle-même étant la propriété d’une fiducie – « The Sen Trust » – qui, selon le Registre d’entreprises du Québec, est une « société de portefeuille (holdings) ». La compagnie 9289-5929 Québec inc. a acheté le terrain du Negro Community Center pour la somme de 300 001 $.

Une « société de portefeuille » ne produit pas des biens ou des services. Son seul objectif est de détenir des actions dans d’autres compagnies. Ainsi, les sociétés de portefeuille permettent à leurs actionnaires de mettre des liquidités à l’abri des éventuels poursuites, en transférant de l’argent d’une compagnie à une autre. De cette façon, on peut aussi éviter la taxation, tout en limitant les risques. Une société de portefeuille peut même prêter de l’argent à la « compagnie active » et devenir ainsi un créancier garanti.

Bref, en ce qui concerne le terrain du NCC, tout est en place pour assurer une maximisation des profits et une minimisation de risques et de taxation.

Pour l’instant, nous ignorons les dessins du propriétaire de ce terrain. Mais on peut présumer que s’il a acheté ce terrain, c’était dans le but de rentabiliser son investissement.

La position du Maire

Le maire de l’Arrondissement, monsieur Benoit Dorais, s’engage à maintenir le zonage actuel du terrain (« institutionnel, lieu de culte »), « tant que la compagnie n’aura pas un projet qui respecte la volonté de la communauté. »

Nous nous interrogeons sur les possibilités réelles d’arriver à un projet qui répond aux besoins de la communauté, tant que cette propriété est soumise aux règles d’un marché immobilier caractérisé par la spéculation qu’on connaît dans le Sud-Ouest de Montréal.

Pour protéger les droits économiques et sociaux de la communauté : une réserve foncière

Les tribunaux ont dénoncé l’inaction dela Ville, mais, il n’est pas trop tard pour la Ville d’agir. Nous avons perdu une partie de notre patrimoine, mais ce terrain pourrait encore servir les besoins sociaux et économiques de la communauté.

L’imposition d’une réserve foncière permettrait de soustraire ce terrain des aléas spéculatifs du marché privé immobilier.

En vertu de l’article 75 de la Loi sur l’expropriation (LRQ, c E-24), tout organisme autorisé par la loi à exproprier un bien peut imposer une réserve sur ce bien. C’est l’article 144 de la Charte de la Ville de Montréal (chapitre C-11.4) qui permet une telle imposition de réserve foncière (ou même d’acquérir le terrain aux fins d’habitation).

Une réserve foncière prohibe, pendant sa durée, toute construction, amélioration ou ajout sur l’immeuble qui en fait l’objet, sauf les réparations (article 69 de la Loi sur l’expropriation). Certes, l’imposition d’une réserve sur ce terrain pourrait donner lieu à une indemnité pour la compagnie 9289-5929 Québec inc., mais, cette indemnité ne peut inclure aucun montant relatif à l’utilisation que le propriétaire du bien réservé eût pu en faire si la réserve n’avait pas été imposée. Autrement dit, le propriétaire ne pourrait pas réclamer ses « profits perdus » d’un éventuel projet immobilier en copropriété (« condo ») suite à l’imposition d’une réserve.

Il est intéressant de noter que l’imposition d’une réserve ne donne lieu qu’à une indemnité qui se calcule d’après le préjudice réellement subi et directement causée par cette imposition. De plus, on ne tient pas compte, dans le calcul d’indemnité, des constructions, améliorations ou additions faites après l’imposition de la réserve.

Pour permettre à la communauté de contrôler son avenir… une fiducie foncière communautaire ?

À notre avis, il est impératif que la Ville de Montréal impose une réserve foncière sur le terrain du NCC et ce, dans les meilleurs délais afin de limiter l’indemnité qui devrait être accordée au propriétaire. Le moratoire créé par une réserve donnera le temps qu’il faut à la communauté pour se prononcer sur un projet qui répond à ses besoins.

La création d’une fiducie foncière communautaire pourrait être une façon d’assurer que la communauté ait un contrôle direct sur l’utilisation du terrain du NCC. Ce modèle de propriété, fondé sur les besoins collectifs, est relativement nouveau au Canada, mais connaît une longue tradition en Europe, et on en trouve aussi aux États-Unis, Afrique, Moyen-Orient et Amérique Latine. Partant du principe du contrôle démocratique, la fiducie, avec des représentants de groupes communautaires, résidants, et d’autres acteurs du milieu sur son conseil d’administration, déciderait si les besoins de la communauté étaient mieux servis par du logement social, des espaces communautaires, des commerces de proximité, des sources d’emploi ou bien une combinaison de tous ces éléments. Mettre le terrain dans une fiducie foncière communautaire le protégerait à tout jamais des impératifs spéculatifs du marché privé. Le terrain du NCC pourrait ainsi devenir, plutôt que symbole d’échec et de négligence, un axe du développement social et économique de la Petite-Bourgogne.

Manuel Johnson, avocat

Services juridiques communautaires de Pointe-Saint-Charles & Petite Bourgogne

Janvier 2015

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